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購(gòu)物中心在歐美走過(guò)半個(gè)世紀(jì)以后，成為中國(guó)商業(yè)發(fā)展的一個(gè)熱點(diǎn)。自1996年廣州天河城正式開業(yè)以來(lái)；在中國(guó)沿海和一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市陸續(xù)出現(xiàn)了購(gòu)物中心這一最高級(jí)的零售形態(tài)。據(jù)中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)統(tǒng)計(jì)，預(yù)計(jì)到2003年末，在中國(guó)開業(yè)的購(gòu)物中心約200多個(gè)，總建筑面積達(dá)3000萬(wàn)平米。但筆者認(rèn)為，到目前為止如期開業(yè)的購(gòu)物中心遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到這一數(shù)量。由于融資渠道、規(guī)劃設(shè)計(jì)、商業(yè)定位、政府規(guī)制等原因，特別是對(duì)購(gòu)物中心這一最高級(jí)零售形態(tài)的本質(zhì)規(guī)律的認(rèn)識(shí)出現(xiàn)偏差以及對(duì)購(gòu)物中心管理經(jīng)驗(yàn)的缺乏，導(dǎo)致大量購(gòu)物中心中途天折，或勉強(qiáng)開業(yè)而與初衷完全背離。本文以統(tǒng)一物業(yè)產(chǎn)權(quán)的大型購(gòu)物中心(SHOPPING
MALL)為樣本，闡述購(gòu)物中心管理的行業(yè)特征及其發(fā)展趨勢(shì)。
與分散產(chǎn)權(quán)的住宅物業(yè)管理相對(duì)應(yīng)，商業(yè)物業(yè)通常包括了購(gòu)物中心、商場(chǎng)、力、公樓、酒店等直接用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)的建筑。從管理的角度講，購(gòu)物中心的管理包含的內(nèi)容最多，也最復(fù)雜。既有最基礎(chǔ)的通常意義上的物業(yè)管理內(nèi)容，具備物業(yè)管理行業(yè)的基本特征，同時(shí)又具有非常明顯的商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)管理企業(yè)的行為特點(diǎn)。
首先，購(gòu)物中心管理具有基本的物業(yè)管理行業(yè)特征，但在管理的對(duì)象，操作的復(fù)雜程度等方面與分散產(chǎn)權(quán)的住宅物業(yè)、甚至其他商業(yè)物業(yè)相比都有很大的差別。同時(shí)，購(gòu)物中心管理在基本物業(yè)管理的基礎(chǔ)上，結(jié)合了綜合商業(yè)零售管理的內(nèi)容。以天河城購(gòu)物中心為例：天河城由廣東天貿(mào)(集團(tuán))股份有限公司持有100％產(chǎn)權(quán)，由天河城物業(yè)管理有限公司全程管理？偼顿Y12億元人民幣，總占地面積4．4萬(wàn)平米、建筑面積16萬(wàn)平米，其中8層為商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地、約10萬(wàn)平方米，地下2層為停車場(chǎng)。場(chǎng)內(nèi)包括9000冷噸的空調(diào)機(jī)組、62部手扶電梯和28部垂直電梯、2000門容量的程控電話系統(tǒng)和全自動(dòng)消防保安系統(tǒng)。場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)租戶320家，員工約8000人。2004年全年，客流量1億2千萬(wàn)人次，車流150萬(wàn)輛次，商品、物資進(jìn)出量50萬(wàn)噸。全年設(shè)備、設(shè)施保養(yǎng)項(xiàng)目超過(guò)21000項(xiàng)，維修項(xiàng)目超過(guò)25000項(xiàng)。平均每天客流量32萬(wàn)人次。設(shè)備維護(hù)、清潔、園林綠化、租戶管理、顧客服務(wù)與管理、安全保衛(wèi)等工作，都是最基本的物業(yè)管理內(nèi)容，但其管理的復(fù)雜程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同等規(guī)模的其他商業(yè)物業(yè)，更是住宅小區(qū)無(wú)法比擬的。因此，購(gòu)物中心管理具有基本的物業(yè)管理行業(yè)特征，購(gòu)物中心管理公司首先是物業(yè)管理企業(yè)。
但僅就純粹的物業(yè)管理而言，購(gòu)物中心管理也因服務(wù)對(duì)象的需求差異，行為特征的涇渭分明等因素，具有其鮮明的特點(diǎn)：服務(wù)對(duì)象包括業(yè)主、租賃商戶和顧客。業(yè)主聘請(qǐng)物業(yè)管理公司，是希望創(chuàng)造良好的能持續(xù)改善的購(gòu)物和營(yíng)商環(huán)境，合理的商業(yè)業(yè)態(tài)組合及持續(xù)及時(shí)的調(diào)整，以不斷提高購(gòu)物中心的商業(yè)價(jià)值，合理控制日常營(yíng)運(yùn)成本。相對(duì)于住宅物業(yè)管理費(fèi)的消費(fèi)屬性，購(gòu)物中心物業(yè)管理費(fèi)的支出是典型的投資行為。物業(yè)管理費(fèi)雖然由租賃商戶支付，但由于業(yè)主將租賃費(fèi)和管理費(fèi)捆綁核定，實(shí)際上管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主核定并轉(zhuǎn)移支付給管理公司。由于實(shí)際的需要以及業(yè)主的投資行為，購(gòu)物中心管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)高于其他商業(yè)物業(yè)；租戶對(duì)物業(yè)管理公司的要求首先是能夠創(chuàng)造吸引顧客的綜合環(huán)境，以增加經(jīng)營(yíng)收益，租戶本身對(duì)環(huán)境的要求和體驗(yàn)反倒退居次要地位，由于租金和管理費(fèi)對(duì)租戶而言同屬費(fèi)用項(xiàng)目，租戶更加關(guān)心的是兩者之和的高低，對(duì)管理費(fèi)的高低不是很敏感，顧客是典型的通常意義的消費(fèi)者，要求的是良好的購(gòu)物、休閑環(huán)境，完善、合理的商品和服務(wù)價(jià)格，良奸的商業(yè)信譽(yù)等，由于其非業(yè)主的身份，流動(dòng)性大，短期消費(fèi)(與多次消費(fèi)不對(duì)立)的特點(diǎn)，對(duì)物業(yè)管理公司的評(píng)價(jià)是用“腳”投票，間接通過(guò)商戶和業(yè)主來(lái)決定物業(yè)管理公司的命運(yùn)。
新譯通翻譯的主要語(yǔ)種
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服務(wù)語(yǔ)種
英語(yǔ)、日語(yǔ)、韓語(yǔ)、俄語(yǔ)、德語(yǔ)、意大利語(yǔ)、西班牙語(yǔ)、葡萄牙語(yǔ)、荷蘭語(yǔ)、阿拉伯語(yǔ)、越南語(yǔ)、菲律賓語(yǔ)、丹麥語(yǔ)、瑞典語(yǔ)、土耳其語(yǔ)、泰語(yǔ)、馬來(lái)語(yǔ)、芬蘭語(yǔ)、捷克語(yǔ)、蒙古語(yǔ)（外蒙、內(nèi)蒙）、羅馬尼亞語(yǔ)、保加利亞語(yǔ)、希臘語(yǔ)等多種語(yǔ)言。
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