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一、公共信托投資的概念與特征
1960年房地產(chǎn)投資信托（Real Estate Investment Trust, REIT）起源于美國，是美國投資理財業(yè)務(wù)的主流投資工具。美國標(biāo)準(zhǔn)普爾公司在2001年將房地產(chǎn)投資信托作為一個重要行業(yè)類別，列入了標(biāo)準(zhǔn)普爾500指數(shù)。在過去的30年間，美國房地產(chǎn)投資信托的綜合投資收益率達(dá)到了12.35%，大大超過了其他幾種主要證券市場指數(shù)（見圖1）。
房地產(chǎn)投資信托與國民經(jīng)濟(jì)其他部門的景氣相關(guān)度非常低。根據(jù)美國全國房地產(chǎn)投資信托協(xié)會的研究表明，自1972年—2002年，房地產(chǎn)行業(yè)與標(biāo)準(zhǔn)普爾500指數(shù)、NASDAQ綜合指數(shù)的相關(guān)系數(shù)約為0.5左右。因此，無論是共同基金、養(yǎng)老基金，還是普通個人的養(yǎng)老金計(jì)劃，如果在其投資組合中加入房地產(chǎn)投資信托，將有效降低投資的中長期波動幅度，獲取較好的投資收益。艾伯森協(xié)會（Ibbotson Associates）的一份分析報告認(rèn)為，在1972年—2001年間，如果在投資組合中分配10％的資產(chǎn)投資于房地產(chǎn)投資信托，年平均收益率水平將提高0.2％，組合的風(fēng)險度則同時下降0.4％。
與投資者個人的物業(yè)投資、購買房地產(chǎn)開發(fā)公司的股權(quán)等房地產(chǎn)投資方式相比，房地產(chǎn)投資信托有著無法比擬的優(yōu)勢：（１）通過系列組合投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目、分散化的投資模式來提高投資收益和增加收益的穩(wěn)定性，有效降低投資風(fēng)險；（２）房地產(chǎn)項(xiàng)目由專家團(tuán)隊(duì)而不是投資者本人來開發(fā)、運(yùn)營和管理，大大提高了經(jīng)營效率和投資業(yè)績。
我國房地產(chǎn)投資信托的現(xiàn)狀
2002年以來，我國50多家信托投資公司共推出了近60個房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品，①計(jì)劃籌集資金總額68億元，占信托投資公司計(jì)劃籌集資金總額的39％，是信托投資公司當(dāng)前最重要的業(yè)務(wù)之一（見圖2）。
資金運(yùn)用方式
在房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品中，信托資金的主要運(yùn)用方式是：（1）貸款。將信托資金貸給房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)商，用于項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。貸款利率基本圍繞銀行同期貸款利率上下浮動，約為年息4％——8％，一般要求借款方提供貸款抵押或擔(dān)保來提高資金的安全度。（2）股權(quán)投資。以信托資金收購或增資持有房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的部分股權(quán)。這類投資一般都預(yù)設(shè)有股權(quán)退出機(jī)制，以保障信托資金的安全性和流動性，退出的形式包括項(xiàng)目公司清算、原股東回購、第三方（一般為關(guān)聯(lián)股東）受讓。從過去一年多的經(jīng)營實(shí)際看，股權(quán)投資的收益率基本已通過關(guān)聯(lián)交易方式事先確定，收益率與貸款形式的投資收益率水平相當(dāng)，并設(shè)有一定的保本保息條款。（3）產(chǎn)權(quán)或受益權(quán)投資。以信托資金投資購買房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)或受益權(quán)，通過持有該權(quán)利，獲取穩(wěn)定、長期的物業(yè)租金收入。這種投資形式往往在信托計(jì)劃發(fā)起時已預(yù)簽了期限相當(dāng)?shù)奈飿I(yè)租賃合同，收益和現(xiàn)金流是可以準(zhǔn)確預(yù)測并較穩(wěn)定的，風(fēng)險主要體現(xiàn)在所持物業(yè)可能發(fā)生的資產(chǎn)貶值。
新譯通翻譯的主要語種
翻譯語種：英語、日語、韓語、法語、德語、俄語、意大利語、西班牙語、葡萄牙語、蒙古語、羅馬尼亞語、波斯語、泰語、越南語、捷克語、丹麥語、瑞典語、塞爾維亞語、印地語、馬來語、印尼語、老撾語、緬甸語、荷蘭語、烏克蘭語、匈牙利語、芬蘭語、土耳其語、希臘語、烏爾都語、阿拉伯語、波蘭語、挪威語、愛爾蘭語、阿爾及利亞語
,拉丁語等多個小語種翻譯工作。 |
