|
一、公共不動產(chǎn)登記的概念與特征
不動產(chǎn)登記機關(guān)一般是司法機關(guān)而不是行政機關(guān)。從立法例上說，不動產(chǎn)登記機關(guān)，在瑞士為各州的地方法院，在德國為屬于地方普通法院系統(tǒng)的土地管理局；在日本為司法行政機關(guān)法務局，地方法務局，及其派出所。司法機關(guān)是國際上常見的不動產(chǎn)登記機關(guān)。
從法理上說，首先，登機行為是一種程序司法行為或準程序司法行為。檢討英、發(fā)、美、德、日、瑞士等不同法系國家的不動產(chǎn)登記制度，登記機關(guān)的職權(quán)范疇在性質(zhì)上都不承擔公法上政府管理監(jiān)督的職能，而是賦予給民事個體自由去行使，選擇，判斷，登記機關(guān)只是一個消極的確認和向社會公眾公示以達到物權(quán)變動公示原則要求的目的，這種行為不是行政行為而是司法行為。其次，因不動產(chǎn)物權(quán)登記直接決定當事人的權(quán)利義務關(guān)系，利用登記信息最多的是訴訟機構(gòu)，仲裁機構(gòu)。故登記應建立與司法機關(guān)的直接聯(lián)系。如在德國不動產(chǎn)物權(quán)登記的爭議直接進入訴訟程序，當事人在此程序中已經(jīng)不必起訴，而是直接向上級法院上訴。我國歷史上制定民法之初也采用過法院統(tǒng)一登記做法。最后，司法機關(guān)作為登記機關(guān)節(jié)約了訴訟成本，充分利用不動產(chǎn)信息資源，同時提高了審判效率和經(jīng)濟生活效率。
總之，從國際經(jīng)驗和法理上均可說明不動產(chǎn)登記機關(guān)應是司法機關(guān)而非行政機關(guān)。
關(guān)于設(shè)立不動產(chǎn)登記機關(guān)，到底是由民法典的物權(quán)編（或者物權(quán)法）來規(guī)定還是由特別制定的不動產(chǎn)登記法來規(guī)定，在立法例上并無一定之規(guī)。在德國民法、日本民法中和中國臺灣地區(qū)民法體系中，對這些問題由特別的土地登記法或不動產(chǎn)登記法來規(guī)定，但是瑞士民法典卻直接規(guī)定在民法典中。所以這要根據(jù)各國實踐的需要而定。
我國不動產(chǎn)登記機關(guān)現(xiàn)狀及物權(quán)立法中的改革建議
我國的現(xiàn)行法中至少有五種登記機關(guān)：土地局、林業(yè)局、房產(chǎn)局、工商局、證券管理部門，這是一種以財產(chǎn)的類別分別設(shè)立登記機關(guān)。登記制度的特點是登記與行政管理部門的設(shè)置和職權(quán)結(jié)合在一起。如土地由土地管理部門管理；土地使用權(quán)登記也在土地管理部門進行；林木由林業(yè)管理部門管理，有關(guān)林木所有權(quán)的登記已在該部門進行；房屋由城建部門管理，產(chǎn)權(quán)登記亦在該部門進行。
中國在不動產(chǎn)登記上的“多部門登記”，“分級登記”“多頭執(zhí)政”，因登記機關(guān)分散，既不利于當事人進行登記（如同一塊地山有林木，要在兩個機關(guān)登記），也不利于有關(guān)交易當事人查閱登記，且各個部門采用的登記程序和效力也不盡相同，給不動產(chǎn)交易帶來了不少障礙。使得登記成為一個社會成本頗高的環(huán)節(jié)和過程，翻蓋財產(chǎn)的流通設(shè)置，使不動產(chǎn)登記地籍資料缺乏統(tǒng)一性。
透視我國現(xiàn)存的不動產(chǎn)登記的法律法規(guī)，尚屬房地產(chǎn)改革過渡性產(chǎn)物，屬于宏觀調(diào)控措施，在實際上仍屬于行政范疇。關(guān)于不動產(chǎn)登記存在著“多頭執(zhí)政”的局面，且各自依據(jù)的法律也不同。如擔保法第42條明確規(guī)定的不動產(chǎn)登記部門就有四個，而且這些部門都是有關(guān)不動產(chǎn)的行政部門，進行登記只有行政管理性，而沒有物權(quán)公示性，即司法性。
所以我國的不動產(chǎn)物權(quán)登記機關(guān)的現(xiàn)狀特點有二：一是分散性，多部門登記，分級登記，多頭執(zhí)政：二是行政性，登記機關(guān)是隸屬于政府的行政機關(guān)，登記只有行政管理性。這兩大特點是與登記機關(guān)設(shè)立的原則大相徑庭的。在實踐中和法理中都是有問題的。因此在物權(quán)立法的改革中，不動產(chǎn)登記機關(guān)的改革也是勢在必行。
新譯通翻譯的服務領(lǐng)域
專業(yè)領(lǐng)域包括：
信息技術(shù)、計算機硬件、計算機軟件、通訊、電子技術(shù)、機械、
汽車、交通水利、航空、能源、建筑環(huán)保、石油化工、電氣設(shè)備、電力儀表、醫(yī)藥、食品衛(wèi)生、農(nóng)業(yè)、旅游、法律合同、金融保險、審計會計、商務貿(mào)易、市場宣傳文檔、文藝教育等。
筆譯類型包括：
公司簡介、產(chǎn)品介紹、目錄手冊、安裝手冊、用戶指南、質(zhì)量手冊、行業(yè)標準、科學論文、公司章程、企業(yè)規(guī)劃、培訓資料、行銷資料、商業(yè)信函、銷售手冊、來往信函、合同文本、法律法規(guī)、市場調(diào)研、新聞發(fā)布、媒體廣告、科研報告、財經(jīng)分析、公司年報、審計報告、標書文本等。 |
